7 olulist asja, mida koduostul arvestada

Remondihull on oma elus päris mitu korda kolinud – see tähendab, et kinnisvara ostnud, kõpitsenud ja elumuutuste tõttu jälle müünud. Mis omakorda tähendab, et ta võiks kirjutada raskelt humoorika fõljetoni erinevatest arendajatest, kinnisvarahuvilistest, maakleritest, aga ka korteriühistutest, nende juhatustest ja majaelanikest.

Aga kuna sügis on kinnisvara soetamise aeg, siis annan siin blogis mõned omapoolsed täitsa tõsised soovitused neile, kel koduost plaanis. Rõhutan, et tegemist on ühe inimese arvamusega seniste isiklike kogemuste põhjal.

• Ole enda vajaduste/võimaluste suhtes aus

Mõni kinnisvaraobjekt võib tunduda piltide põhjal nii meganunnu, et koliks või kohe -aga kas see on ikka see koht, mis vastab täpselt su võimalustele ja vajadustele ja mitte ainult täna, vaid ka 10-20 aasta pärast, sest nii kauaks võtad ju üldjuhul eluasemelaenu. Kui kinnisvara on remontivajav, siis kas sa ikka oled (või su peres on) kuldsete kätega kõpitseda armastav meistrimees või siis leiad raha/aega/võimalusi korraliku töömeestetiimi palkamiseks? Suure maakodu aias võrkkiiges kiikuda on pühapäeviti nunnu, aga võibolla tahad õhtuti sõpradega linnas hängida? Kuidas saab pere tööle, kooli, lasteaeda, hobiringidesse? Ja last, but not least – palju sul raha on, et a) kinnisvara osta ja b) seda hiljem ülal pidada?

• . Keskendu olulisele

Kinnisvarakuulutustes üritatakse tihti kirvega kurele pihta saada, mis tähendab, et 20st pildist galeriis on poolest sellied meeleolu loomise fotod – nt kohvitassike ajalehe ja pirukaga, hullemal juhul on need ei muud kui 3D arvutijoonistused. Ära lase end haneks püüda, vaid keskendu olulisele: kinnisvaraobjekti asukoht, tubade asendiplaan, mitte-eluruumid, rõdud ja verandad, kommunikatsioonide ja taristu olemasolu (kuni teedevõrguni, tänavavalgustuse ja -siltideni, kui tegemist on uusasumiga!), kasutus- ja ehitusload, juriidilised dokumendid. Sa pead olema valmis, et oma kodu otsimine nõuab päris palju süvenemist ja eeltööd, teinekord ka vajalike abiliste (juristi, ehitusspetsi vms) palkamist. Ära lase end emotsioonidel eksitada, triibulise vaiba ja mummulise tassi võid osta endale ka pärast kolimist.

• Ära kuula, kui maakler udutab või teatab: see pole ju üldse oluline!

Võin oma kogemustest öelda, et julgelt 95% maakleritest, kellega mul on tulnud kodude ostu-müügi teemal kokku puutuda, pole kas: a) viitsinud objekti süveneda b) pole kinnisvara- ja ehitusküsimustes piisavalt kompetentsed, rääkimata laiemast kinnisvarateemalisest teadmistepagasist, millest võiks profiteerida nii müüja kui ostja.

Mis tähendab, et pead olema topelt hoolikas: kontrolli üle kogu dokumentatsioon ja kui maakler vastata ei oska (näiteks kasutus- või ehitusloa, notariaalse jagamise vms küsimustes) pöördu ise vastavatesse ametitesse või kasuta juristi/notari abi. Mõnikord ei oma ka müüja vastavat kompetentsi – ta lihtsalt näiteks ehitas ilma igasuguse loata kinnisvaraobjekti ümber, vahetas midagi välja vms. Tagajärgede eest vastutad aga tulevase kinnisvaraomanikuna sina – ole riskidest teadlik ja võta neid tehingu sooritamisel arvesse. Ükskõik kui nunnu maasikapeenar tulevase aias ka ei tundu, ei kaalu see minu aruvates üles nt ebaseaduslikust ehitisest tulenevaid jamasid.

Eriti tähelepanelik ole siis, kui keegi lubab pööningu- või keldri väljaehitamise võimalust – reaalselt vajad selleks teiste kaasomanike luba ja selle saamine võib mõnes majas maksta kopsaka summa, mitu kohtuskäiku ja miljoneid närvirakke.

• Tee endale selgeks, mis on mis

Natuke jätkab see eelmisi punkte, aga selleks, et olla teadlik kinnisvaraomanik, tulebki sul end läbi närida näiteks väga keerulistest juriidilistest küsimustest – mida tähendab mitte-eluruum (olen lohutanud nt nutvat “korteriomanikku”, kes ostis arendajalt Kalamajas pööninguruumi, mida eluruumina ei eksisteerinudki), kaasomand, hoone eksplikatsioon, kasutus- ja ehitusluba vms.

Kas sa näiteks tead, et kaasomandi puhul kehtib vastavalt asjaõigusseadusele kinnisvaraobjekti kaasomanikul ostueesõigus kahe kuu jooksul, kusjuures ta peab olema teadlik kõigist kõigist lepingu tingimustest, mis võiksid tema ostueesõiguse teostamise otsust mõjutada ning tema nõudmisel pead talle esitama ka ostu-müügilepingu. Mis tähendab sisuliselt, et ta võib ostueesõigust kasutada kasvõi teise kuu viimasel tunnil, aga selles ei saa ega tohi teda kuidagi takistada – see on tema seaduslik õigus, kuigi ta võib olla (ka kirjalikult) sulle kinnitanud, et ta seda teha ei kavatse. Mina õppisin seda just tänu ühele niisugusele “sõbralikule” kaasomanikule, kes viimase kuu viimasel päeval “ootamatult siiski leidis vajamineva summa”. Mis aga tähendab, et need kaks kuud maksad kinnisvaraobjekti hooldustasud sina ja kui oled teinud mingeid parendusi, siis hiljem võib muidugi parenduse teemal kaasomanikuga kohut käima hakata, aga väga suurt edu ma sellele ei ennusta. Mina hoian pärast seda õppetundi igal juhul kaasomandist eemale.

Samuti ära jää uskuma maakleri juttu “no see krunt (kommunikatsioonid vms) pole notariaalselt jagatud, aga inimesed on omavahel hästi läbi saanud, pole olnud vajadust”. See jutt on BS. Hea läbisaaamine on kahtlemata tore asi, aga notariaalne jagamine ja kinnistusraamatusse vastavasisulise märke tegemine on konkreetne juriidiline toiming, mis kaitseb mõlemat osapoolt. Kui sellest mingil põhjusel keeldutakse, muutu valvsaks (nagu filmis oled ju näinud küll nt abielueelsete lepingute teemal hämamist) – võimalik, et teine osapool soovib sulle lihtsalt öeldes kotti pähe tõmmata. Õiglasel, ausal ja probleemivabal jagamisel ei peaks olema notari juurde minekul ühtki takistust.

• Asukoht loeb! Tutvu detailplaneeringutega ja taristuga

Tapeeti saad vahetada, maja ennast teise kohta tõsta on suht keeruline:) Sestap tutvu mitte ainult kinnisvaraobjektiga, vaid ka sellega, mis lähikonnas toimub, millised võivad olla võimalikud kitsendused/probleemkohad – abiks on maa-ameti registrid ja detailplaneeringud. Et ei läheks nii, nagu nendel toredatel maakoduomanikel, kes ühel päeva pärast ostu avastasid, et umbes nende hekist hakkab läbi sõitma Rail Baltic…

Ära alahinda ka parkimise ja liiklusküsimusi – mitmed linnad kaaluvad südalinnas osalist või teatud osades ka täielikku autovabadust, nii et kas oled valmis mitte ainult üksi ja päikeselisel südasuvel, vaid talvel, libeda ja tuisuga nt kahe väikelapse ja kahe toidukotiga ilma autota liikuma?

Kuulutustes ollakse varmad igasugu hüpoteetilisi lubadusi andma, aga enne ostu kontrolli teenusepakkujatelt üle, millised on su reaased võimalused elektri-, gaasikütte-, kaugküttevõrgu ja sideteenustega liitumiseks ja muidugi, et mis see sulle maksma läheb.

• Pane detaile tähele

Küsi kindlasti kõik kodu plaanid, et saaksid aimu, kuidas tulevane kodu on planeeritud/ehitatud ja mida sa muuta saad, kui tahad. Kasvõi selline väike asi nagu elektripistikute olemasolu või puudumine osutub hiljem äärmiselt oluliseks! Ära ole nagu Remondihull, kes planeeris oma vanalinnakodu köögis kraani täiesti valesse kohta ja pidi pärast pidevalt köögi ühest servast teise edasi-tagasi vudima. Kui kahtled, kasuta professionaalide (arhitektid, projekteerijad,sisekujundajad) nõu ja abi.

• Räägi inimestega

Riigikohus otsustas mõne aasta eest, et varjatud puudusena on käsitletavad ka lärmakad naabrid või mittetoimiv korteriühistu. Mina olen oma kodude puhul häbenemata ka naabruskonnaga juba eelnevalt, enne kuulutuse peale helistamist tutvust teinud – näiteks sealt läbi sõitnud või jalutanud ja tihti pole pärast seda enam mingit soovi objekti osta.

Arvesta, et kõik hädad- kiuslikud naabrid, lärmakad peod või koduloomad, kasvõi naabrite hooldamata krundilt sinu omale saabuv umbrohi- on pärast ostuotsuse jõustumist sinu, mitte maakleri või müüja probleem. Muidugi, võid asuda kohtu kaudu ostuotsusest taganema, aga pane valmis rahustid ja paks rahakott, sest aeganõudev ja närvirakke kaotav protsess on see igal juhul.

Seega kuula maad oma sõprade ringis või tutvuskonnas ja võta häbenemata inimestega ühendust – näiteks korteriühistu juhatuse liikmetelt võid ka küsida, kuidas on asjalood, kas on lärmajaid, võlglasi jms. Eks mõni kiusliku loomuga inimene leidub igal pool, aga pead tegema selgeks, kui suured on sellest tekkida võivad probleemid ja mil määral need sind kui korteriomanikku tulevikus puudutavad.

Tegelikult võib koduostu abieluga teatud mõttes võrrelda küll – et õiget ja õnnelikuks tegevat otsust teha, pead olema lõpuni aus. Ka koduostul peab rääkima ausalt ja valehäbi tundmata ka asjadest, mis võivad tunduda keerulised – paljud tuttavad on tunnistanud, et piinlik on nagu üht või teist asja müüjalt või maaklerilt uurida, arvavad veel, et tegemist on minugi kiusupunniga. Las arvavad! Probleemidega seisad silmitsi (ja kahjuks ka valuraha maksad) lõppude lõpuks sina, mitte nemad. Nii et tee aga usinalt eeltööd, räägi inimestega ja uuri kõik välja – lõppeesmärgiks on ju õnnelikud aastad unelmate kodus.